Nevada Verjährungsfrist für Immobiliendarlehen: 6 Jahre ab Verzug

In Nevada beträgt die Verjährungsfrist (Statute of Limitations, SOL) für Zwangsvollstreckung bei Immobiliendarlehen (Trust Deed) 6 Jahre ab dem Verzugsdatum (NRS 11.190(1)(c), 11.190(2)(c)). Dies ist das Zeitfenster, in dem der Kreditgeber die gerichtliche oder außergerichtliche Zwangsvollstreckung einleiten muss.

Wie die Uhr tickt

• Auslöser: Datum der ersten ausstehenden Rate (oder anderer wesentlicher Vertragsbruch – z. B. fehlende Versicherung, Steuerzahlung)
• Beschleunigung (Acceleration): Wenn Kreditgeber die gesamte Summe fällig stellt, läuft SOL ab Beschleunigungsdatum – aber Beschleunigung muss klar, eindeutig, kommuniziert sein
• Jede ausgebliebene Rate: Manche Gerichte behandeln jede Rate als eigenen Anspruch (6 Jahre ab jeder) – aber Nevada Supreme Court (Bank of America v. SFR Investments, 2016) favorisiert einmaligen Fälligkeitszeitpunkt bei Beschleunigung

Was die Uhr stoppt / verlängert

Außergerichtliche vs. gerichtliche Zwangsvollstreckung

• Außergerichtlich (Trustee Sale): 99 % der NV-Zwangsvollstreckungen. Notice of Default (NOD) eingetragen → 3-monatige Wiederherstellungsfrist → Notice of Sale (NOS) → Auktion (20+ Tage nach NOS). NOD-Eintragung hemmt SOL NICHT.
• Gerichtlich: Kreditgeber reicht Klage ein. Klageerhebung hemmt SOL. Selten, genutzt für Defiziturteil-Klarheit oder Titelprobleme.

Wenn SOL abläuft

• Kreditgeber kann nicht zwangsvollstrecken (affirmative defense: Schuldner muss sie geltend machen)
• Schuld besteht weiter – Kreditgeber kann auf Schuldschein klagen (separate 6-Jahres-SOL auf Note, NRS 11.190(1)(b))
• Aber Pfandrecht nicht durchsetzbar → Titelwolken, Verkauf/Refinanzierung nur nach Quiet-Title-Klage möglich
• Kreditauskunftei: 7 Jahre ab erster Zahlungsverzug (FCRA) – unabhängig von SOL

Kritische Nuancen

• HELOCs / Zweitrangsicherheiten: Gleiche 6-Jahres-SOL
• Reverse Mortgages: Andere Auslöser (Tod, Auszug, Nichtzahlung Steuern/Versicherung)
• Bundesdarlehen (FHA, VA, USDA): Staatliche SOL gilt für Zwangsvollstreckung; bundesstaatliche Aufrechnungs-/Einziehungsbefugnisse separat
• Defiziturteile: NV erlaubt (NRS 40.455) – 6 Monate nach Verkauf, begrenzt auf FMV minus Verkaufspreis

Handlungsempfehlungen

• Bei NOD-Zustellung: Sofort NV-Zwangsvollstreckungsanwalt konsultieren – Verteidigungen bestehen (Standing, Zuordnungskette, SOL, Mediation)
• Nevada Foreclosure Mediation Program (NRS 107.086) – verpflichtend für eigengenutzte Immobilien, pausiert Prozess
• Legal Aid Center of Southern Nevada / Nevada Legal Services – kostenlose Hilfe bei Einkommensberechtigung

Sechs Jahre klingen lang. In Zwangsvollstreckungszeit sind es nicht. NOD nicht ignorieren.